Существует мнение, что цены, упав на 50% достигли «дна» и что настало «отличное время» для покупки жилья. Такое мнение ошибочно в силу целого ряда причин.
В последнее время появляется всё больше статей о том, что недвижимость в Эстонии стала «дешёвой» и «привлекательной». Маклеры констатируют факты: цены на жильё упали на 50%.
Другими словами: «настало время покупать, дешевле быть не может!».
Психология такой эйфории понятна всем нам. Людьми пытаются манипулировать для того, чтобы заставить их забыть какими цены были до пузыря. Их внимание фокусируют на размере падения цен от пузырёвого пика. То же самое справедливо и в отношении любого другого пузыря, будь то недвижимость, акции, или луковицы тюльпанов.
Сегодняшние цены не имеют никакого отношения к пику ценового пузыря.
Поэтому факт падения цен на 50%, это ещё не определение «дна».
Давайте начнём с рассмотрения графика «вздутия» цен на квадрат жилья в Таллинне:
Средняя цена за квадратный метр в Таллинне. Реальные сделки: 2000-2007Кликните по картинке, чтобы увеличить.
График показывает, что жилье в Таллинне подорожало более, чем в пять раз с 2000 года по 2007 год, когда уже был достигнут пик пузыря недвижимости. Падение на 50% от пика (т.е. падение цен в среднем на 14600 крон за среднестатистический квадратный метр) по-прежнему оставляет цены на 270% выше исходной отметки.
Не существует моделей, которые могут предсказывать пик или дно любого пузыря, однако пузыри имеют тенденцию следовать по схеме человеческой психологии:
Кликните по картинке, чтобы увеличить.
Снижение стоимости активов на бирже, рост просроченных кредитов и рост безработицы сокращают количество заёмов.
Основываясь на сложившейся экономической ситуации, можно предположить как это отразится на стоимости недвижимости в Эстонии:
В статье использовался материал со следующих источников:
Аналогия анализа: Charles Hugh Smith: Why a 50% Drop in Housing Is Not the Bottom (www.oftwominds.com)
Графики и данные: Eurostat, Statistics Estonia, Eesti Pank, Nasdaq OMX
Не существует моделей, которые могут предсказывать пик или дно любого пузыря, однако пузыри имеют тенденцию следовать по схеме человеческой психологии:
Кликните по картинке, чтобы увеличить.- Людей захватывает эйфория крутого повышения цен, все начинают верить, что такая тенденция бесконечна.
- Первоначальное сдутие цен на пике пузыря вызывает шок. На данном этапе нетронутым остаётся пузырёвое мышление: «рынок недвижимости (или акций интернет компаний и т.п.) переживает обычное «выравнивание» цен и тенденция на повышение цен по-прежнему осталась.»
- На рынке недвижимости, такая психология объясняется стандартными фразами: «земля кончается», «недвижимость всегда растёт со временем», «людям надо где-то жить, поэтому спрос на жилье всегда будет только расти», и т.д.
- В какой-то момент спекулянты, опоздавшие на начальный всплеск цен, прыгают на уходящий поезд, т.к. «сейчас самые лучшие цены, каких никогда уже не будет».
- Резкий спрос оказывает временное снижение предложения, временно подталкивая цены вверх.
- Однако за кулисами кратковременного скачка цен рынок переживает координальные изменения. Всплеск вскоре исчезает: спрос ослабевает, предложения растут и цены продолжают своё снижение.
- На памяти спекулянтов, инвесторов, маклеров и строительных фирм - огромные прибыли времён пузыря. Образуется т.н. «инвестиционная память», прочно встроенная в их мышление и порождающая «воспоминания о хороших временах». Такая память заставляет их думать о том, что тенденция на повышение вот вот начнётся в какой-то момент. Всё это приводит к постоянному провозглашению «дна». В такое «дно» начинают верить спекулянты и они закупаются недвижимостью. Разочарование не заставляет себя долго ждать, т.к. тенденция к понижению продолжается.
- На каком-то этапе, капитал спекулянтов иссякает и цены возвращаются к предпузырёвому уровню, или даже падают ещё ниже. Это то, что можно назвать настоящим дном.
- Память о прошлых «хороших временах» не даёт покоя спекулянтам. Тенденция к повышению начинается как надежда на то, что «всё повторяется». Рынок недвижимости постепенно оживает.
- В конце концов «память о тенденции к повышению» исчезает вместе с неудачной попыткой «восстановить» цены. Стандартные фразы, которые подкармливали пузырь, такие как «недвижимость может только дорожaть», и т.п. становятся бесполезными. Это подталкивает рынок к конечной фазе - капитуляции.
- Помимо лопнувшего ипотечного пузыря, Эстония пережила лопнувший пузырь на рынке акций:
- Безработица растёт безудержно, но основной её всплеск произойдёт в Июле:
- Количество просроченных кредитов безудержно растёт:
Снижение стоимости активов на бирже, рост просроченных кредитов и рост безработицы сокращают количество заёмов.
Основываясь на сложившейся экономической ситуации, можно предположить как это отразится на стоимости недвижимости в Эстонии:
- Пузыри в конечном итоге возвращаются к начальной ценовой точке, и во многих случаях даже ниже её.
- Строительство жилья и ипотека основаны на доступности дешёвого кредита и финансирования. В масштабах эстонской экономики и как результат эпохи пережитого пузыря, долговая нагрузка взявших кредиты находится на историческом максимуме. Потенциальных покупателей практически не осталось. Поэтому разумно задаться вопросом: какие условия позволят выделить дополнительные миллиарды в долг на покупку переоценённого жилья?
- Для оплаты ипотеки требуется стабильный доход и работа. Однако, безработица растёт стремительно, сокращая при этом количество потенциальных покупателей, и добавляя недвижимость на перегруженный предложениями рынок.
В статье использовался материал со следующих источников:
Аналогия анализа: Charles Hugh Smith: Why a 50% Drop in Housing Is Not the Bottom (www.oftwominds.com)
Графики и данные: Eurostat, Statistics Estonia, Eesti Pank, Nasdaq OMX
Сообщения
