Какие аргументы приводят люди, которые пытаются раскрутить недвижимость на Эстонском рынке? Aргументы и факты.

1. Арендовать - это просто выкидывать деньги на ветер.
НЕВЕРНО, арендовать сейчас гораздо дешевле, чем иметь своё. Если вы не платите аренду, то вы либо:
а) Выплачиваете кредит, в этом случае вы выкидываете деньги на: интресс - арендуете деньги у банка, налоги, ремонты, мебель

б) Уже выплатили кредит, тогда вы выкидываете дополнительный доход, который могли бы получать, если бы продали свою квартиру и вложили деньги в гарантийные бонды или просто в банк под процент. Американские банки страхуют свои счета до $100000 и платят 5.40% в год. Я не утверждаю, что стоит нести свои деньги в американские банки, а привожу это для наглядного примера (куда именно можно вложить свои деньги вам сможет подсказать финансовый советник, которым я не являюсь). Этого дополнительного дохода могло бы хватить чтобы покрыть от 50% до 200% затрат на аренду, чтобы уже не зависeть от работы, а в некоторых случаях полностью заменить свой доход и уйти с работы на пенсию.

В любом случае владельцы квартир тратят гораздо больше денег ежедневно, чем те, кто арендует. Владельцы, арендуя свои квартиры, "одалживают" их под 2% интресса. Это просто фантастическая сделка для съёмщиков. Мало того, многим из владельцев не хватает аренды, чтобы покрыть всю стоимость владения квартирой и ежемесячных платежей. Oни вынуждены ещё и доплачивать из своего кармана! Это сегодняшняя реальность, которая, если разобраться, похожа на фантастику. Интресс будет только расти, чтобы придерживать инфляцию. Это означает ещё большие потери для всех, кто платит интресс: владельцев в долгах, спекулянтов и строителей. Некоторые из которых одалживали свои деньги у банков, а теперь застряли со своими владениями на холодном рынке. Global Property Guide пишет следующее про цены на аренду в Таллинне: "Цены на аренду [в Таллинне] не изменялись на протяжении нескольких лет. В среднем за аренду квартиры с мебелью просят €11 - €12.3 за квадратный метр в месяц." А так-же, мало кто знает, но Эстонские законы очень благоприятны для съёмщиков.

2. Налоговые преимущества владеть собственной квартирой.
НЕВЕРНО, налоговые преимущества незначительны по сравнению с большими месячными потерями. Аренда это конечно тоже затрата, но покупать сейчас - гораздо большая трата.

3. Ладно, владеть квартирой означает терять деньги на сегодняшний день, но зато её ценность растет с каждым годом и всё уровняется!
НЕВЕРНО, ценность падает. Цены падают, а это в свою очередь только усугубляет картину тем, что интресс повышается и платить надо будет всё больше.

4. Как только цены упадут немного, количество покупателей, которые ждали падения, хлынут разбирать квартиры!
НЕВЕРНО, осталось уже слишком мало покупателей. И те, кто захочет купить, не сможет взять кредит. Банки уже сегодня отказывают людям в кредитах. Сходите в банк и попробуйте взять кредит. Вам скажут прийти в конце года, так как сами банки опасаются ожидаемого краха. А без кредита мало кто сможет принести наличные деньги и цены опустятся ещё ниже.

5. Цены на дома НИКОГДА не упадут в моём районе, потому что все хотят там жить!
НЕВЕРНО, конечно, все меняется относительно, но особенность района не гарантирует стабильности цен в целом. Многие люди не понимают разницу между высокими ценами и повышающимися ценами. Цены уже высоки и они не повышаются. Цены падают. Падающие цены делают покупку собственной квартиры плохим вложением денег.

6. Цены на дома не падают до нуля как скажем цены на акции. Поэтому безопасней вкладывать деньги в недвижимость.
НЕВЕРНО. Правда, что цены на дома не падают до нуля. Однако то, сколько вы уже выплатили за дом может свестись на ноль или даже уйти в минус. Если вы выплатили за дом первоначально 20% его стоимости, а ценность дома упала на 20% - это означает, что ваши деньги пропали впустую. Плюс, в такой ситуации банк потребует от вас дополнительный залог, если цены упадут на 20%. А если ценность дома упала еще ниже, чем вы выплатили, то значит вы потеряли еще больше. Даже маленькое падение цен в 4% полностью опустошает каждого, кто выплатил за квартиру 10% её покупной стоимости, так как маклеры и продажа вместе заберут в районе 6%. Это значит, что крах недвижимости хуже, чем крах на рынке акций. Большинство людей вложили все свои деньги в свои дома, и эти деньги наxодятся под угрозой исчезновения по причине падения цен. На маркете вы можете потерять все свои вложенные деньги. В недвижимости вы можете потерять все свои деньги, недвижимость и остаться должником с процентами.

7. Мы знаем, что будет мягкая посадка, так как газеты об этом пишут.
НЕВЕРНО. Цены могут упасть в пропасть. Никто не знает точно, что произойдет. Однако, риск неожиданного краха уже серьёзен. Мыльный пузырь на рынке недвижимости в Эстонии на данный момент самый большой в истории этой страны. Предсказания о "мягкой посадке" (вместо жёсткой) являются манипуляцией эмоциями покупателей, чтобы заставить их купить недвижимость, несмотря на то, что цены падают. Financial Times независима от Эстонских компаний недвижимости и прогнозирует "резкое падение цен на жилье и значительный экономический спад". Большинство новостей в газетах не являются новостями. Это всего лишь реклама, которую сделали так, чтобы она выглядела как новости. Эти новости перенасыщены мнениями бюро недвижимости, чей доход зависит от того, как умело они освободят вас от ваших денег. Их цель не оповестить вас, а попытаться заставить вас купить. Они учатся у своих американских коллег, которые первыми начали использовать подобные методы в средствах массовой информации. Когда кто-то вам говорит, что всё в порядке - посмотрите, от кого исходит такая информация. Не исходит ли она от лица заинтересованного или фирмы, которые хотят, чтобы вы верили в рынок недвижимости и они смогли заполучить ваши деньги?

8. Цены были взвинчены спросом.
НЕВЕРНО. Цены были взвинчены манипуляцией, доступными кредитами и спекулянтами, которые скупали всё подряд с целью лёгкой наживы. Посмотрите на сайт GAPMINDER , и вы проследите, что населения в Эстонии стало гораздо меньше, чем было 10 лет назад. Правда - то, что цены могут повыситься или упасть без любого изменения спроса или предложения. Пузырь был манией дешевого и легкого кредита. Теперь мания закончена. Вот выдержка из статьи DELFI:"На рост цен повлияло манипулирование потребителем: продажа недвижимости с помощью ежемесячных взносов, создание находящихся под контролем посредников интернет-порталов и психологическая обработка людей. Люди опасались, что цены еще более вырастут, и, стремясь успеть на уходящий поезд, спешили за выгодными кредитами в банки, даже те, кому делать там было нечего." (DELFI 14 марта 2007 13:59 Эксперт: банки сговорились с бюро недвижимости)

9. Места для построек остаётся всё меньше. Землю не построишь.
ВЕРНО, однако продажи резко упали за последний год. Похоже и покупателей не построишь. Почитайте про Японский кризис (на английском "Take it from Japan: Bubbles hurt" NY Times, или на русском), там тоже мало земли, однако это не остановило падение цен 14 лет подряд. Уровень цен в Японии на сегодняшний день такой, каким он был 23 года назад.

Если вы действительно думаете, что домов и квартир не хватает маленькой Эстонии, то почему же столько свободных квартир на рынке? И их становится всё больше.

10. Сайты недвижимости доказывают что цены не падают!
НЕВЕРНО. Сайты недвижимости принадлежат и контролируются бюро недвижимости. Вот, что пишет о себе CITY24: "CiTY24 был основан акционерным обществом AS Kinnisvaraportaal Ltd. Акционеры AS Kinnisvaraportaal Ltd - четыре наибольших фирмы недвижимого имущества в Эстонии - Arco Vara, Uus Maa, Pindi Kinnisvara and Rime Kinnisvara; и компанией капитал-предприятия AS Intergate Ltd. CiTY24 появился на рынке в декабре 2000 и в скором времени стал самым популярным порталом недвижимого имущества в Эстонии. Фактически, это - единственный портал, к которомy все другие большие фирмы недвижимого имущества в Эстонии присоединились. CiTY24 состоит в партнерстве с 34-мя (!!!) фирмами по недвижимости." О какой конкурентности в сфере недвижимости может идти речь, если сам CITY24 фактически признаёт, что является монопольным объединением в собственном описании!? Приведём типичный пример манипуляций с порталами недвижимости: если квартира не продаётся, то маклер может убрать её из списка или поменять фотографии. Тогда вы не заметите, что эта квартира не продалась. Потом маклер может заново поставить эту квартиру назад с новыми фотографиями, под другим углом, с меньшей ценой. Ничего не подозревающий покупатель думает, что это новое объявление. И маклер может доказать покупателю: "Вот тут вам и дата, что квартира только была выставлена на продажу. Покупайте быстрее, пока кто-то другой не купил!"

Никто не проверяет по каким конечным ценам продаются квартиры, и цены на сайтах недвижимости подчастую не говорят правду.

Сайты недвижимости не пускают к себе владельцев бесплатно, которые продают без маклеров, так как если вы экономите деньги - они их теряют.

11. Богачи из других стран способствуют повышению цен.
НЕВЕРНО. Процент купленных домов иностранцами ничтожно мал. Более того, вложение денег в эстонскую недвижимость - это ужасное вложение на данный момент. Иностранцы могут просто подождать и посмотреть со стороны на падение кроны и эстонской недвижимости. И они смогут купить гораздо дешевле через некоторое время. Богатые инвесторы не настолько глупы, чтобы покупать на завышенном рынке, однако ваш маклер надеется, что вы глупы.

12. Вот уже 10 лет говорят что будет обвал на рынке недвижимости, а его все нет!
ВЕРНО, но это не важно. Крахи реально происходят приблизительно каждую декаду. И даже часы маклера, несмотря на то, что поломаны - показывают верное время 2 раза в день.

13. Доходы населения оправдывают цены.
НЕВЕРНО. Банки используют формулу: ваша зарплата в год умножаемая на 3, как безопасную основу цен на квартиру. Мы уже давно удалились из опасной зоны. Сейчас цены на недвижимость соответствуют формуле: ваша зарплата в год умножаемая на 10.

14. Аренда может повыситься, а месячная оплата за квартиру останется прежней.
НЕВЕРНО. Интресс может повыситься из-за инфляции, а вместе сним ваша месячная оплата. Когда цены падают, никто не заплатит вам сумму, которую вы заплатили на пике или на падающем рынке. Поэтому если владельцу надо будет продать из-за потери работы, то он потеряет серьёзную сумму. Учтём ещё ко всему инфляцию, которая составляет в Эстонии 5.1% в год. Получается аренда за последние несколько лет вообще подешевела и станет ещё дешевле. Владельцы не смогут продать квартиры по высоким ценам и будут теперь бороться за аренды. А в такой борьбе, когда большое предложение аренды - цену поднять будет нереально.

15. Ну надо-же где-то жить!
КОНЕЧНО. Однако, это не означает, что вам надо пустить свои жизненные сбережения на плохую инвестицию. Вы можете спокойно жить в хорошей квартире с мебелью за гораздо меньшие деньги. Те, кто арендует, может сэкономить сотни тысяч не только на аренде, но и на возможности не потерять свой начальный взнос.

16. Не оскорбляй квартиру или дом родной, называя её недвижимостью!
НЕВЕРНО. Это всё недвижимость. Mаклеры манипулируют другими терминами, чтобы повлиять на ваши эмоции. Mаклеры знают, что никто, будучи в своём уме, не купит на таком рынке. Поэтому они вам продают домик, квартирку, гнёздышко, ваш уютный уголок или вашу крепость, а не какую-то там бездушную недвижимость.

17. Если не купишь сейчас, у тебя не будет другого шанса, так как цены всё время идут вверх!
НЕВЕРНО. Цены падают. A представленный аргумент был также популярен в 1989 в Америке, в Лос-Анджелесе, как раз перед огромным крахом. Это абсурд. Подумайте, eсли ни у кого кроме вас никогда не появится другой шанс купить недвижимость, то вы также не будете в состоянии продать вашу недвижимость через несколько лет, потому что не останется больше покупателей. Настоящая проблема не в том, застрянете ли вы, будучи съемщиком всю жизнь, а вот в чем: испугаетесь ли вы того, что никогда больше не сможете купить квартиру из-за высоких цен на пике рынка, на столько, что застрянете в квартире, которую не сможете позволить себе продать. Подумайте, банк не разрешит вам продать вашу квартиру, если вы должны за неё больше, чем она стоит на рынке.

18. Недвижимость стоит столько, сколько дураки за неё готовы заплатить.
НЕВЕРНО. У дураков, как правило, нет денег. Дуракам нужен будет кредит. Банки отказывают в кредитах уже сейчас. Дураки умнее, чем думают спекулянты - им спокойнее снимать и ждать падения. Времени у них много. А когда цены упадут ещё, дураки вдруг станут умными, а умники останутся в дураках.

19. Стоимость аренды может взлететь!
НЕВЕРНО. Аренда как-раз ограничена тем, сколько денег за неё могут платить люди, а не какой кредит они могут получить. Попробуйте сходить в банк и попросить миллион крон в кредит, чтобы платить за аренду.

20. Недвижимость защищает от инфляции, так что все равно надо покупать!
НЕВЕРНО. Интресс идёт вверх с инфляцией. Интресс, идущий выше, окажется последней каплей для людей и так уже с трудом справляющимися с высокими месячными затратами. Они могут не только потерять свой дом за неуплату, а еще и останутся при этом в долгу у банка. Мало шансов того, что зарплата пойдёт дальше вверх, так как в других странах могут выполнять работу дешевле, чем в Эстонии. Многие теряют работу из-за того, что фирмы уезжают из Эстонии в страны, где рабочая сила дешевле. Почитайте новости, и вы в этом убедитесь.

21. Непатриотично говорить о домах с завышенными ценами. Из-за этого цены могут пойти вниз.
НЕВЕРНО. Есть много людей в Эстонии, которым помогло бы понижение цен. Они заслуживают награду за их ожидание, терпение и неподписывание дорогих, разрушающих жизни людей кредитов, а также за их терпимость к проворным маклерам, строителям и спекулянтам, которые были похожи на богачей долгое время. Эти жители Эстонии заслуживают низких цен, и это ваш патриотический долг послать им линк этого блога http://eestiseebimull.blogspot.com

Что же теперь делать?
Если вы владеете, продайте сейчас. Таким образом вы можете фактически заработать деньги, которые появились из ничего. В противном случае, будет больно наблюдать, как эти деньги испаряются. Спекулянты помогли увеличению цены вашего дома. Теперь они хотят свои деньги назад, и вы должны воспрепятствовать им добиться этого. Единственный способ это сделать - продать перед тем, как это сделают ваши соседи. Время не на вашей стороне.

Если вы хотите купить - посмотрите вокруг и поймите, что цены падают. Зачем спешить покупать на падающем рынке? Время сейчас на вашей стороне. Да, вы король. Так не давайте же королю сделать из себя раба платежей на долгие годы, а может и на всю жизнь. Сэкономьте деньги сейчас и купите потом, когда цены будут значительно ниже. Чтобы выиграть в этой игре, надо иметь достаточно собственных денег в то время, когда никто не может получить кредит. Найдите себе доступную квартиру в аренду, откладывайте или вкладывайте ваши деньги, получайте удовольствие от жизни и ждите обвала цен - он уже идет!

В этой статье частично были использованы схожие тенденции и примеры краха недживости на американском рынке недвижимости – ресурс www.patrick.net