Давайте проанализируем данные на графике. Заметим, что до конца 2003 года количество предоставленных строительных лицензий и количество законченного строительства шли рука об руку. В начале 2004 года наблюдается скачок выданных разрешений на новое строительство и с тех пор количество выданных разрешений значительно превышает количество законченного жилья. Однако также заметим, что тренд законченного жилья медленно, но верно идёт вверх. Количество выданных разрешений на строительство до сих пор значительно превышает количество законченного жилья.
Статистика с начала 2004 года по 2й квартал 2007 года :
Разрешений получено : 37519
Жилья завершено : 15646
Разница : 21873
Разрешение это ещё не само строительство. По количеству выданных разрешений можно судить сколько домов планируют построить.
1. Возможно cтроители набрали разрешений в 2004, 2005, 2006 годах, но не все эти планы были воплощены в реальность.
Или:
2. Скачки могут отражать строительство в процессе и количество незаконченных домов в процессе строительства, которые могут хлынуть на рынок в ближайшее время.
Спасибо Kroot за ваш вклад в этот пост!
Данные получены с www.stat.ee GRANTED BUILDING PERMITS AND COMPLETED DWELLINGS (NEW CONSTRUCTION, QUARTERS)
воскресенье, 5 августа 2007 г.
График выданных строительных лицензий и законченного жилья в Эстонии (новое строительство)
9 комментариев:
А с чём связан такой скачок в 2004 году?
Мы не знаем точно. Статистика это уловила, но мало кто в СМИ обращал внимание на этот важный параметр. Разрешение на строительство, это ещё не само строительство. По количеству выданных разрешений можно судить сколько домов планируют построить строители.
Возможно две версии:
1. Строительные фирмы набрали разрешений в 2004 году, но не все эти планы были воплощены в реальность.
2. Этот скачок может отражать строительство в процессе и количество незаконченных домов, которое может хлынуть в ближайшее время.
>Разрешения выдаются только после того, как архитекторы и инженеры закончили планировку и все рассчёты были проведены, проверены и утверждены. Получить само разрешение непросто. Нужно иметь на руках серьёзный пакет документов, который стоил серьёзных вложений денег.
Это не совсем верно - разрешение можно получить затратив от 25000 еек на все процедуры в случае индивидуального проекта дома.
При типовых проектах цена будет меньше 5000 еек.
Возможно также сыграло свою роль то, что некоторые купили землю, сделали проект и либо не начали строительство, либо прервали его из-за того, что цены просто взлетели на строительные работы.
Спасибо за информацию, Kroot!
Не могли бы вы уточнить, разрешения на какие именно дома вы имели ввиду?
Мы вели речь о новых, многоквартирных, многоэтажных домах, в которых люди покупают квартиры. Затраты на эти разрешения должны быть значительно выше из-за сложности такого рода проектов. На данном графике неизвестно, на какие именно дома выдавались разрешения. Этот график является суммой всех выданных разрешений.
Я предпологаю, что доля многоквартирных домов не так велика - если мы посмотрим на график, то увидим, что было выдано более 5000 лицензий.
Врядли из них более 1000 (явно оптимистический расчёт) были многоквартирные дома, так как их точно всегда строят после получения разрешения в течении ~1 года, так как там стоимость нужных проектов очень велика, что бы потом от них отказаться (хотя тоже наверное есть определённый процент).
Значит большая часть их пошла на самые распространнённые виды - парные дома (на продажу) и обычные дома (для себя).
Про стоимость разрешения - она во многих случаях состоит из 3х частей:
1) Дизайн проект дома + архитектурное решение. Детальный инжинерный проект не требуется для получения разрешения на строительство.
2) Унакальные для места документы (ландшафтное решение, планы участка и другие спецефические документы)
3) Утверждение всех документов в местном valitsus и оплата пощлин
Пункт 1 стоит от 20-30к еек для уникальных проектов. Но можно купить и готовый проект (от ~8k или вообще бесплатно, если покупать готовый дом-конструктор) или при массовом строительстве это однократная затрата.
Пункт 2 может стоить от 3-5к еек.
Платы за пунтк 3 очень мизерны - здесь больше тратиться время (может и более полу года уйти).
Пройдя этот путь человек может начать искать строителей и тут обнaружит ситуацию, когда их либо нету свободных, либо они хотят нереальные деньги за свою работу.
Либо ещё хуже, когда проблемы с финансами/строителями возникают во время строительства.
Я (как и некоторые мои друзья) имеют готовый проект на дом, но выжыдаем когда ситуация на рынке строительства вернётся в нормальное русло.
Те кто начал стоить обычно затрачивают минимум 1 год от начала до конца строительства - редко кто более 2х лет строит (не выгодно при постоянном росте оплаты услуг по строительству).
Соответственно те кто получил разрешение в 2004 либо уже построил, либо выжыдают падения цен (как вариант - понижения ставки Euribor), либо уже отказались от таких планов.
Но это всё моё IMHO.
Kroot, большое спасибо за ваше дополнение! Мы подкорректировали анализ, чтобы его сделать более объективным.
Сделайте погодовой график и у вас будет другая картина. Чем детальнее график тем больше будет флуктуаций. В данном случае надо делать усреднение по большему периоду времени.
Олег, данный график имеет ценность в том виде в каком он представлен, потому что здесь показывается количество выданных лицензий по кварталам. Можно проследить когда именно это количество сильно увеличилось. Мы не изменяем данные, а представляем их в оригинале, в котором представляет их департамент статистики.
Скачок 2004 г. объясняется очень просто. Девелоперы набрали разрешений в преддверии вступления в ЕС и нового порядка уплаты НСО. Теперь те, кто получил разрешение "до того", продают жилье по рыночным (для девелоперов) ценам, кладя в карман в виде сверхприбыли тот НСО, который получившие разрешение "после того" девелоперы отдают государству. Последних, правда, пока мало. Описанная здесь механика оказала, кстати, свое существенное влиние на раздувание пузыря.
Отправить комментарий